住宅ローンで固定金利と変動金利どちらを選択するか悩まれている方は多いと思います。

将来の金利がわかれば、簡単に選択できますが
そうもいかないので対応に苦労するところです。



参考として
下記の条件で、
金利が1.2％の場合と0.725％の場合を比較してみました。
住宅ローンの金利選択の際のお役に立てれば幸いです。


条件
・ 借入金額：2500万円
・ 返済期間：35年（420回）払い
・ 返済方法：元利均等返済
・ 返済期間中、各金利には変動がないものとします。


※
元利均等返済は、次のことが言えます。

・ 毎月の返済額が同じです。

・ 返済が進むにつれ、毎月の返済額に占める元金の割合が多くなる。

・ 返済が進むにつれ、毎月の返済額に占める利息の割合が少なくなる。

・ 主流の返済方法です。

図で表すと、下のようになります。

 

毎月の返済額等の違い

下表は各金利の
第１回から第５回目までの返済における
毎月の返済額や残債額等を表したものです。

金利1.2％の場合

返済回数	毎月返済額	利息	元金返済額	残債額
0				25,000,000
1	72,925	25,000	47,925	24,952,075
2	72,925	24,952	47,973	24,904,102
3	72,925	24,904	48,021	24,856,081
4	72,925	24,856	48,069	24,808,012
5	72,925	24,808	48,117	24,759,895

返済回数	毎月返済額	利息	元金返済額	残債額
0				25,000,000
1	72,925	25,000	47,925	24,952,075
2	72,925	24,952	47,973	24,904,102
3	72,925	24,904	48,021	24,856,081
4	72,925	24,856	48,069	24,808,012
5	72,925	24,808	48,117	24,759,895

金利0.725％の場合

返済回数	毎月返済額	利息	元金返済額	残債額
0				25,000,000
1	67,412	15,104	52,308	24,947,692
2	67,412	15,072	52,340	24,895,352
3	67,412	15,040	52,372	24,842,980
4	67,412	15,009	52,403	24,790,577
5	67,412	14,977	52,435	24,738,142

返済回数	毎月返済額	利息	元金返済額	残債額
0				25,000,000
1	67,412	15,104	52,308	24,947,692
2	67,412	15,072	52,340	24,895,352
3	67,412	15,040	52,372	24,842,980
4	67,412	15,009	52,403	24,790,577
5	67,412	14,977	52,435	24,738,142

表の見方

毎月の返済額は、元金返済額と利息で構成されています。

金利が1.2％の場合、第一回目の返済では、
毎月の返済額（７２，９２５円）
＝利息（２５，０００円）＋元金返済額（４７，９２５円）

となり

元金返済額 ４７，９２５円が
２５００万円から差し引かれるので

残債額は
２４，９５２，０７５円となります。







各金利の
第一回目の返済時の
毎月返済及び元金返済の額と

第一回目の返済後の残債額は
下表のとおりです。

	毎月返済額	元金返済額	残債額
1.2％	72,925	47,925	24,952,075
0.725％	67,412	52,308	24,947,692
差額	5,513	-4,383	4,383

	毎月返済額	元金返済額	残債額
1.2％	72,925	47,925	24,952,075
0.725％	67,412	52,308	24,947,692
差額	5,513	-4,383	4,383

金利が0.725％の方は、金利が1.2％の場合よりも

毎月の返済額が5,513円少なく

残債額も、4,383円少なくなっています。


各金利の
１０年（１２０回）目の返済終了後の
毎月返済・利息・元金返済の
合計額と
残債額は、下表のとおりです。

	毎月返済の合計額	利息の合計額	元金返済の合計額	残債額
1.2％	8,751,000	2,643,894	6,107,106	18,892,894
0.725％	8,089,440	1,581,338	6,508,102	18,491,898
差額	661,560	1,062,556	-400,996	400,996

	毎月返済の合計額	利息の合計額	元金返済の合計額	残債額
1.2％	8,751,000	2,643,894	6,107,106	18,892,894
0.725％	8,089,440	1,581,338	6,508,102	18,491,898
差額	661,560	1,062,556	-400,996	400,996

各金利の
20年（240回）目の返済終了後の
毎月返済・利息・元金返済の
合計額と
残債額は、下表のとおりです。

	毎月返済の合計額	利息の合計額	元金返済の合計額	残債額
1.2％	17,502,000	4,509,555	12,992,445	12,007,555
0.725％	16,178,880	2,673,457	13,505,423	11,494,577
差額	1,323,120	1,836,098	-512,978	512,978

	毎月返済の合計額	利息の合計額	元金返済の合計額	残債額
1.2％	17,502,000	4,509,555	12,992,445	12,007,555
0.725％	16,178,880	2,673,457	13,505,423	11,494,577
差額	1,323,120	1,836,098	-512,978	512,978

各金利の元金返済額の推移をグラフで表すと下のようになります

 

各金利の、毎月の返済額に占める、元金返済額の割合の、推移をグラフで表すと下のようになります

 

各金利の総返済額の比較

各金利の返済総額を
比較すると、

金利が1.2％の場合は
≒3,062万円で、

金利が0.725％の場合は、
≒2,831万円となり

その差額は、２３１万円となります。

グラフで表すと下のようになります。

返済期間中の残債の差

２つの金利の返済期間中の残債の差を、グラフで表すと下のようになります。

残債差は、
返済開始から18年を経過したのち、ピークを迎え、
その時の
金利が1.2％の場合の残債は、
≒1,309万円で、
金利が0.725％の場合の残債は
≒1,25７万円であり
残債差は≒52万です。

まとめ

金利が1.2％と0.725％この数字だけをみても違いが良くわかりません。
こうして、グラフ等で表すことでわかることもあります。


住宅ローンは、35年返済等、長い期間をかけて返済することが多いです。

将来の金利のことは、わかりませんが、

金利選択の一つの考え方として、元金を早く減らす
という視点もあると思います。



当社では、
過去の金利推移グラフ等の参考資料を提供し、
住宅ローンの金利選択のお手伝いをさせて頂きます。
どうぞ、お気軽にご相談下さい。